Immobilien Preise

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Kriterien der Wertermittlung

Bei der Wertermittlung spielen verschiedene Kriterien wie Zustand und Lage der Immobilie eine große Rolle.

Damit die Immobilienbewertung den tatsächlichen Wert der Immobilie möglichst exakt widerspiegeln kann, müssen die Eigenschaften der Immobilie als auch diverse rechtliche Faktoren berücksichtigt werden. Für die Wertermittlung ist das Zusammenspiel aller Kriterien entscheidend. 

Lage

So kommt es vor, dass ein Haus mit einer Fläche von 220 Quadratmetern und optimaler Raumaufteilung günstiger ist als ein 170 Quadratmeter großes Haus mit verschachtelten Zimmern. Grund dafür ist die Lage der Immobilie: Während sich das große Haus abgeschieden in einem suburbanen Vorort befindet, liegt das kleinere in einer zentrumsnahen besseren Wohnlage. Darin zeigt sich, dass die Lage den Wert einer Immobilie besonders stark beeinflusst, da sie im Gegensatz zu anderen Faktoren nicht zu verändern ist. Die Nähe zur Stadt, die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbare Nähe und die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr spielen hierbei eine bedeutende Rolle. Dabei wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Mit Makrolage ist die Region oder Stadt gemeint, mit Mikrolage die direkte Umgebung und Verkehrsanbindung der Immobilie.

Baujahr und Fläche

Neben der Lage ist bei der Immobilienwertermittlung auch die Wohnung oder Haus an sich von großer Bedeutung. Vor allem die Fläche, das Baujahr, die Nutzungsmöglichkeiten und der derzeitige Zustand sind hier maßgebend. Auch die Anzahl und der Schnitt der einzelnen Räume bestimmen den Wert einer Immobilie. Unabhängig von anderen Faktoren gilt: Je großzügiger die Räume geschnitten sind und je flexibler die Möglichkeiten zur Nutzung sind, desto wertvoller ist das Objekt.

Zustand und Alter

Wichtiger als das Baujahr ist der Erhaltungszustand, aber auch der energetische Zustand von Immobilien: Durch regelmäßige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten kann der Verkehrswert langfristig erhalten werden. Dabei sollten nicht nur optische Aspekte berücksichtigt werden, sondern auch die Energieeffizienz und die Qualität der Bausubstanz des Gebäudes. So macht sich zum Beispiel eine schlechte Dämmung nicht nur bei den Energiekosten bemerkbar, sondern auch beim Immobilienwert. Je besser der energetische Zustand des Gebäudes ist, desto wertvoller ist es in der Regel.

Ausstattung

Ein weiterer Punkt, der bei der Immobilienwertermittlung ausschlaggebend ist, ist die Ausstattung des Objekts. Die Art der Fenster und Heizung sowie die Qualität der Wärmedämmung können den Preis genauso verändern wie der in der Wohnung verlegte Bodenbelag oder der Zustand des Bades. Ein Haus mit einer modernen und umweltfreundlichen Pelletheizung wird beispielsweise teurer sein als dasselbe Haus mit Ölheizung. Für eine Wohnung mit einer nagelneuen, hochwertigen Einbauküche aus dem Fachhandel müssen Käufer mehr bezahlen als für dieselbe Wohnung mit einer 20 Jahre alten Küche vom Discounter, bei der kein Schrank mehr zum anderen passt.

Rechtlicher Rahmen

Doch nicht nur Lage, Fläche und Ausstattung stehen bei der Wertermittlung im Mittelpunkt, auch die rechtlichen Rahmenbedingungen spielen eine wichtige Rolle, wie zum Beispiel der Denkmalschutz. Dabei müssen einerseits die Instandhaltungskosten oder ein mögliches Abbruchverbot genauso mit eingerechnet werden wie auf der anderen Seite die steuerlichen Vorteile. Liegt die Immobilie in einem Sanierungsgebiet oder wird die angrenzende Straße ausgebaut, wodurch ein Erschließungsbeitrag fällig wird, dann fließt das in den Verkehrswert der Immobilie mit ein. Sollten bereits Mietverhältnisse existieren, müssen diese genauso eingerechnet werden wie auf dem Grundstück vorhandene Wohn- oder Wegerechte. Ein Grundstück auf dem ein Wegerecht eingetragen ist, also auf dem es Dritten gestattet ist, sich zu bewegen, ist von geringerem Wert als dasselbe Grundstück ohne Sonderregelung. Aber auch Vorbau- oder Erbbaurechte, falls vorhanden, fallen bei der Bewertung ins Gewicht. Steht eine Immobilie auf fremden Grund, ist sie weniger wert als würden Gebäude- und Grundstückseigentümer identisch sein.

Marktsituation

Wie auf jedem freien Markt, gilt auch bei Immobilien: Je geringer das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher ist der Preis. Bestes Beispiel ist München: Die Stadt ist beliebt und wächst stetig. Doch es gibt so gut wie keine freien Wohnungen und die Neubautätigkeit ist gemessen an der Nachfrage gering. Aufgrund der Marktsituation kletterten die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren immer weiter nach oben. So erzielt eine Wohnung in München einen deutlich höheren Verkaufspreis wie zum Beispiel eine vergleichbare Wohnung in Essen. Hoher Leerstand und sinkende Bevölkerungszahlen trieben die Preise hier in den Keller.

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